Аналитики компании ILM подвели итоги 2 квартала, 2014 года в своем регулярном отчете «Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, 2 квартал, 2014 г.»
Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014 г. достиг 16 млн. кв. м. За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 тыс. кв. м помещений, из которых 59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным, начиная с 2009 г.
Самым крупным объектом, введенным в эксплуатацию во 2-м квартале в классе А является бизнес-центр «Президент Плаза», ул. Кульнева, д. 4, стр. 2 (офисная площадь - 96 096 кв. м), в классе B+ самым крупным проектом стал комплекс на ул. Поклонная, вл. 3 (офисная площадь – 85 572 кв. м).
 |
| Бизнес-центр «Президент Плаза»,
ул. Кульнева, д. 4, стр. 2 |
 |
|
Ул. Поклонная, вл.3 |
В течение второго полугодия 2014 г. на московском рынке к вводу в эксплуатацию заявлено еще около 1,1 млн. кв. м офисных площадей. Однако, по оценкам аналитиков ILM, учитывая темпы строительства, часть из них будет перенесена на 2015 г., поэтому наиболее вероятно, что в последующие два квартала будет введено не более 750 тыс. кв. м, что позволит превысить показатели 2010 г. и сможет стать максимальным значением за посткризисный период.
Уровень вакантных площадей для офисных зданий класса А на конец 2 квартала текущего года составил 22%. По итогам шести месяцев показатель увеличился на 2%., что обусловлено восстановлением объемов нового строительства.
В пределах «ЦАО» ввод в эксплуатацию двух крупных объектов класса А («Башня Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити» и здание F бизнес парка «Аврора Бизнес-Парк», ул. Садовническая, 82, корп. F) сдерживал снижение доли свободных площадей. В течение шести месяцев уровень вакантных помещений здесь практически не изменился, и по итогам 2 квартала 2014 г. остались свободными 21% таких площадей.
На конец 2 квартала доля вакантных площадей составила 16% для объектов класса B+ и 8% для класса B-. Уровень свободных помещений в офисных центрах класса B+ несколько увеличился: по сравнению с 4 кварталом 2013 г. он вырос на 1%. В то же время в объектах класса B- показатель остается стабильным.
Заметна тенденция увеличения объемов чистого поглощения. За первое полугодие показатель вырос на 110 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам двух кварталов 2014 г. объемы чистого поглощения достигли 260 тыс. кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 308 тыс. кв. м, когда его значение было отрицательным. Наибольшее значение чистого поглощения, а именно 129 тыс. кв. м, по итогам 2 квартала приходится на помещения класса А, что составляет 50% от общего объема поглощения. В 1 квартале 2014 года на долю класса А приходилось всего 21%. Это говорит о росте спроса на офисные комплексы класса А, который достигнут благодаря снижению арендных ставок вследствие высокого предложения и появившимся возможностям у арендаторов по согласованию комфортных условий при аренде высококачественных помещений.
Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 г. почти в два раза ниже объемов нового строительства.
Что касается динамики арендных ставок, усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста предложения, валютные колебания, а также высокий уровень неопределенности в экономике страны и мира в целом, не могли не повлиять на динамику ставок аренды на офисные помещения класса А и А-премиум.
По итогам шести месяцев 2014 года средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А снизилась на 4% по сравнению с концом 2013 г и на конец 2 квартала 2014 г. составила $750 за кв. м в год. Стоит отметить, что средняя ставка аренды на офисные помещения класса А не изменилась по сравнению с показателем 1 квартала 2014 г. Для объектов класса А, находящихся в пределах Садового Кольца, средняя стоимость аренды по итогам первого полугодия составила $940 за кв. м в год, что на $110 ниже, чем на конец прошлого года.
Если говорить о динамике коммерческих условий в объектах класса B+, то средняя запрашиваемая базовая ставка аренды немного выросла с $525 до $530 за кв. м в год. Средняя запрашиваемая базовая ставка аренды для класса B- снизилась и по итогам 2 квартала 2014 г. находится на уровне $440 за кв. м в год, что на $15 ниже по сравнению с концом прошлого года.
Ситуацию на рынке офисной недвижимости Москвы во 2 квартале, 2014 года комментируют Управляющие Партнеры компании ILM.
Дмитрий Мыслин отмечает: "Первое полугодие, 2014 года охарактеризовалось продолжающимся высоким темпом ввода новых объектов при сокращающемся спросе, связанным с увеличением негативных ожиданий у арендаторов и с повышенным вводом в эксплуатацию замороженных объектов. Около 500 тыс. кв. м было введено во втором квартале, до 1 млн. кв. м будет введено до конца 2014 года. На текущий момент, самая большая доля вакантных помещений сосредоточена в районе «Большого Сити» (территории, прилегающей к ММДЦ «Москва-Сити»).
Несмотря на то, что чистое поглощение за 1 полугодие является положительным и составляет 260 тыс. кв. м, высокие темпы ввода новых объектов на уровне 504 тыс. кв. м привело к дополнительному высвобождению новых площадей и росту этого показателя до 14%.Таким образом, рост вакантных площадей неизбежно приводит к падению арендных ставок. Высокие темпы ввода новых объектов сохраняться вплоть до середины 2015 года, что неизбежно приведет к дальнейшему сокращению арендных ставок. Ситуация может только усугубиться в случае дальнейшего замедления экономики в связи со сложившейся макроэкономической ситуацией".
Андрей Лукашев комментирует: "Увеличилось предложение по сдаче офисных площадей в субаренду. Таким образом, компании - потенциальные субарендаторы получают полностью готовое помещение для въезда, а компании с излишками офисных помещений получают возможность немедленно оптимизировать расходы по аренде. Мы видим, что сегодня повышенным спросом пользуются помещения готовые к въезду с отделкой, что позволяет арендаторам избежать капитальных затрат на отделку помещения в размере года арендной платы.
В связи с колебаниями курса валют во 2 м квартале 2014 года наметилась тенденция перехода ставок в рубли, или фиксации валютных коридоров.
Мы также видим, что за счет ввода в эксплуатацию новых объектов, значительно увеличилось предложение в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном Округе".
