Рубрики

Члены АХП рекомендуют поставщиков

Colliers International Abbix Read&Ready Q1 Group Формула красоты


Статьи

Обмен опытом. Темная сторона стройки

Обмен опытом. Темная сторона стройки
Темная сторона стройки. «Практический кейс от выбора проектного бюро до приемки работ. Соблюдение бюджета при строительстве и риски, с которыми мы столкнулись»

Можно ли применить в строительстве термин – «дорого, значит качественно?», стоит ли отдавать на откуп весь процесс стройки, так называемым профессионалам не вникая в строительные детали?

Так как моё выступление предполагает описание практической ситуации и приобретенного в результате этого опыта, то я дам два ответа на вопросы выше - в период до начала разработки проекта и стройки и после.

До начала проекта я бы ответил «Скорее да», стоит в этом вопросе положиться на профессионалов;

После стройки и приобретенного опыта, ответ – «Конечно нет». Нужно во всё с головой вникать самому, чтобы всё было предусмотрено и все пожелания учтены.

Техническое задание по объекту 350 кв.м.:

комплекс помещений в единой концепции, включающий в себя:

- технический центр (работающее оборудование с напряжением 380В);

- шоу-рум с последней линейкой оборудования;

- большой лекционный зал до 50 человек;

- малый лекционный зал с мобильными столами с выведенным к ним электричеством, до 20 человек;

- залы трансформируются в одно большое пространство, которое оперативно можно освободить от мебели и оборудования;

- коридор, как выставочная зона;

- зона ресепшн и кофе-поинт;

- кухня;

- санузлы, включая санузел для людей с ограниченными возможностями.

Планируемое использование:

- индивидуальные встречи с потенциальными и действующими клиентами, в том числе на высоком уровне;

- обучение персонала компаний-дистрибьютеров, и компаний, занимающихся монтажом и обслуживанием оборудования Mitsubishi Electric. 50% посетителей – региональные представители;

- внутренние семинары и обучающие мероприятия;

- проведение событийных мероприятий (8 марта, 23 февраля, презентации, обращения руководства…).

Помещение должно иметь достойный и функциональный дизайн, но при этом выдерживать нагрузку при большом потоке слушателей.

Этап проектирования «Гладко было на бумаге…»

Для строителей, присутствующих сегодня, возможно, покажется несерьезным помещение в 350 кв. м., и кажется, что здесь с легкостью возможно все продумать и просчитать. Но для Заказчика, который полагается на профессионализм Проектного бюро и Подрядчика – это темный лес. И максимум что мы с вдумчивым видом можем оспорить – это дизайн, какие-то аспекты по более удобному расположению объектов, лучше зная будущую обстановку.

Я, к примеру, и не подозревал, что необходимо уточнять, проверили ли проектировщики соответствие схемы запотолочного пространства с реальном расположением коммуникаций за плиткой «армстронг», оставшейся от прошлого арендатора. А зря, потому что мне позднее пришлось по ходу строительства искать светильники толщиной в 1 см, так как именно столько пространства нам оставляли неучтенные коммуникации, которые не были отмечены на плане, предоставленном Арендодателем. Это один из примеров, а были и ошибки с «привязками», и неправильно отраженные в проекте грани колонн, на которые должны были монтироваться тв-экраны, что-то из - «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги».

«Профессиональное проектное бюро» или «Качественные эксперты в сфере проектирования помещений» в чём разница?

Этот вопрос касается любой сферы продаж. Либо вы продаете то, что вас просят без экспертных рекомендаций с вашей стороны (из-за недостаточной грамотности сотрудников, или из-за того, что считаете, что и так оказываете достойный сервис). Либо вы, послушав пожелания заказчика, рекомендациями на основе опыта, и осведомленности по последним тенденциям, доводите техническое задание от заказчика до совершенства. В результате с легкостью, качественно его выполняете.

Кто-нибудь представляет современный офис без охранных систем, интернета, телефонной связи, домофонов и т.д., что называется слаботочных систем? Наверное – нет. И даже если Заказчик не упомянул об этом ни слова в тех. задании, я считаю, просто профессиональным долгом сделать акцент на этом моменте. Иначе – иначе рабочие будут, мучаясь, протягивать удочками провода сквозь только что возведенные перегородки, и штробить уже подготовленные к покраске стены, хотя могли бы без потери времени заложить проводку ранее. Но ответ проектировщиков в нашем случае был именно такой – вы же не говорили, что вам это нужно, мы и не сделали.

В период кризиса мало заказов, урезаются бюджеты, компании откладывают проекты, которые были на этапе запуска. Но это совсем не повод, подобно условиям вещевого рынка думать только о том, как бы продать и получить выручку. Как и было во все времена – продавцов много – экспертов, на которых можно полностью положиться, мало.

«Я строю уже 20 лет»

В нашем случае Проектное бюро и Подрядчик на строительство были разные организации. Был проведен внутренний конкурс по стоимости, изучалась история реализованных подрядчиками проектов.

Входили в конкурс и Подрядчики, предложенные Проектным бюро, но они были на порядок дороже других, так скажем, независимых участников.

Почему я употребил слово - «независимый», потому что наше проектное бюро не защитило нас от звонков большого количества поставщиков разного характера, которые просчитывали для нашего проекта КП, и получается, что проектное бюро не скрывало информацию о Заказчике, более того, предоставляя наши данные всем. Не возьмусь утверждать, но иногда поставщики не понимали, почему мы от них отказываемся, со словами «нам обещали, что мы будем работать с вами».

Исходя из того, что на момент строительства произошел большой скачек в стоимости валюты, мы начали обращать внимание на цены, и пересматривать поставщиков, материалы.

Более придирчиво подошли и к выбору Подрядчика. Сейчас я понимаю, что даже если бы мы выбрали подрядчика с самой дорогой сметой, это не гарантирует на 100% уход от всех проблем. А заплатить больше придется.

Единственная гарантия качественного проведения работ – непрерывный контроль процессов со стороны Заказчика или на сэкономленную разницу от предложений Подрядчиков нанять администратора, который будет все контролировать, предлагать, инициировать, оптимизировать. Причем контроль должен быть не только визуальный, но и с углублением в процессы и технологии.

У нас были довольно сжатые сроки – 2 месяца начиная от демонтажа, заканчивая перерезанием ленточки. Связанно это было с отсутствием арендных каникул на время стройки. Поэтому на середине периода строительства мы уже подводили черту проделанной работы не под каждой неделей стройки, в соответствии с графиком работ, а под каждыми 2 днями официально, а по факту ежедневно вмешиваясь в процесс.

Одно из главных правил в продажах - «Как узнать у заказчика, что он хочет?». Ответ – «Спросить у него об этом». Но, увы, об это забывают и Проектировщики, и Подрядчики, делая все по накатанной, основываясь исключительно на своем видение.

Не буду занимать Ваше время рассказом о трудностях по ходу стройки – когда приходилось перекладывать плитку, перекрашивать стены и т.д. Всё это удавалось оперативно исправить, по сути, став прорабом на стройке.

Лучше рассказать об опыте импортозамещения – итальянские фетровые обои на войлок из подмосковной фабрики; стенды из сварочной мастерской из Гаврилов-Посада, вместо зарубежного алюминиевого профиля, и даже ГКЛ KNAUF из Владимирской области, который там дешевле в 1,5 раза, что с лихвой компенсирует транспортировку. Такие мелочи, на первый взгляд, в купе позволяют сэкономить приличную сумму. Именно эти средства вам могут пригодиться, когда всплывут непредвиденные расходы. Когда по ходу работ у вас появится желание что-то добавить, что-то улучшить…

Авторский надзор и прораб – свои люди? Вопрос психологии на стройке.

Во все времена дела, которые делаются не только ради денег, но и ради удовлетворения от работы, ответственно, с душой, превосходят по результатам проекты, заточенные исключительно на получение дохода.

Авторский надзор – 50 000 рублей в месяц за 4 посещения специалистом нашего строительства. При условии, что за неделю, может произойти столько нестыковок и необходимых доработок, что исправить уже ничего будет нельзя. В нашем случае, по средствам авторского надзора мы исключительно давали обратную связь о каких-то непроработанных моментах в проекте, после чего начинались на ходу доработки в проекте. Но как тут доработаешь, если на пути вентиляции, которая врезается в ГКЛ потолок уже смонтированный на определенной высоте, встают неучтенные в проекте трубы. Зачастую приходилось на месте находить решение и уведомлять архитекторов по факту, что решили сделать так-то. Тоже касалось и материалов, вот, те же светильники, которые не вмещались в запотолочное пространство из-за коммуникаций. Была проблема, начали искать решение, но мы – не профессионалы, нашли решение гораздо быстрее, чем архитекторы, которые потом с удивлением рассматривали эти светодиодные светильники, толщиной менее 1 см и гарантией 3 года.

Прораб. Осуществляет руководство производственно-хозяйственной деятельностью участка. Были поставлены рамки строительства, нужна была полная собранность, четкие действия, координация на высоком уровне, при условии ошибок в проекте. Увы, добиться собранности удавалось только через постоянные разговоры и вмешательства. Где ключевым фактором оценки производительности был не результат в соответствии с графиком, а то, цитата – «Что мы вчера всю ночь работали».

Отсюда начинается обман, приходится вникать в строительные процессы, показывать свои знания в том, за сколько времени можно сделать ту или иную работу. При появлении провалов в качестве, как со стороны Подрядчика, так и сто стороны архитекторов в лице арх. надзора – начинается перетягивание «одеяла» на ту или иную сторону. Каждый считает себя правым. Всё это жутко отражается на ходе строительства. И требует повышенного внимания от администратора.

Гарантийное обслуживание из-под палки или по дружбе.

Буквально пару слов о мелких дефектах и «усадке», которые обязательно всплывут после начала эксплуатации. Ответственность за проделанную работу – это важный фактор, определяющий то, работал профессионал или дилетант, ответственность которого по факту закончится после прекращения строительства. Или же вы будете бегать в прямом смысле с просьбами устранить дефекты (а рабочие будут уже на другом проекте), так как добиваться устранений через официальные письма будет еще дольше. Необходимо очень придирчиво принимать работу, не принимая во внимание – «Да, вы не переживайте, мы если что приедем, устраним…» и сразу прорабатывая схемы, по которым постработы будут выполнены по инерции после основного строительства.

Отношения с Арендодателем во время стройки - «Кто сидел на моем стуле?»

Это был один из самых напряженных участков работы, так как он затягивался по времени, очень тяжело продавливался и, по сути, повлек за собой потерю нами денег за аренду пустующего помещения. Получив предложение по освободившейся площади в нашем БЦ «Москва-Красные Холмы» мы быстро среагировали, оформили Договор и начали арендовать помещение, так как оно подходило под наши планы по расширению. Увы, но арендные каникулы нам не предоставили, это отдельная тема выступления.

После чего было выбрано проектное бюро, началась разработка проекта, что заняло месяц. Не секрет, что лояльность Арендодателя к конкретному Арендатору прямо пропорциональна арендуемой площади. Чем меньше площадь, тем всё дольше, менее лояльно и менее дружелюбно.

Из-за долгого согласования проекта, его доработки, мы потеряли 1 месяц.

«Неотделимое имущество» - при переделке офиса мы можем демонтировать все оборудование, оставшееся от предыдущего Арендатора, всё, кроме неотделимого (стены, колонны и т.д.). Но каково было наше удивление, когда начали вывозить потолочные светильники, и оказалось, что это имущество Арендодателя, как и ряд других конструкций, которые мы после демонтажа должны сдать. «А мы вам об этом не сказали? Извините, но нужно сделать так, как мы говорим.» - так заканчивались эти истории, которые отнимали время, рушили организационные процессы.

Работы выполняемые исключительно Арендодателем, такие как разводка противопожарной системы под новый план, и систем отопления повлекли также ряд неудобств. Из-за того, что Арендодатель привлекает сторонние организации для этих работ, он не смог предоставить рабочих в определенный этап стройки, когда работа сварки была бы без последствий. Результат – поврежденная сваркой эмаль на новых раковинах, испачканные стены, подготовленные к покраске и т.д. Конечно, в результате нам всё компенсировали, но вот те самые испорченные раковины нам меняли поздним вечером перед днем открытия.

Подобные работы на правах монополии, фактически, распускают руки Арендодателю, и он завышает цены на работы в 2 раза, как минимум. Если по пожарным работам мы разговор о переводе части работ на нашего Подрядчика не вели, естественно. То вот по установке отопления и разводки проводки под отопительное оборудование мы смогли отбить часть работ и выполнить их по существенно заниженным тарифам.

В нашем случает, Арендодатель был не помощник. Пришлось отсутствие приоритета в виде больших площадей компенсировать своей назойливостью и упорством.

Эпилог

Может показаться, что стройка, которую я описал – это сплошной негатив, с непрофессиональными рабочими и архитекторами. Но это не совсем так, было много хороших идей от строителей, и много доработок от архитекторов, которые позволили решить поставленную задачу в срок и на необходимом уровне. И если вы спросите у менеджмента Компании, которым устраивали экскурсии на площадку раз в две недели – то они и подумать не смогут о том, что всё было сопряжено с ежеминутным участием в процессе ответственных лиц.

На что стоит особо обратить внимание:

1. заключайте договор так, как будто Вы собираетесь судиться;

2. «Дорого или известно - не значит качественно» проводите глубокий анализ рынка при выборе Компаний-поставщиков/подрядчиов/проектировщиков;

3. на каждую дорогую вещь и материал найдется не менее качественная, но более бюджетная альтернатива;

4. Пять раз проверь сам проект, именно с точки зрения пользователя, один раз прими решение запустить строительство;

5. будьте в теме строительных процессов, не дайте себя обмануть для целей последующего удорожания проекта;

6. постановка четких задач, на конкретные сроки;

7. думайте наперед, проблемы нужно предвидеть (вопрос гарантийного обслуживания, ущерб третьим лицам/сторонам в ходе проекта).

Назад к списку

#WORK_AREA#